El Proceso Hipotecario

Proceso hipotecario: Paso por Paso

Compra tu casa en confianza y completamente orientado. Aunque el proceso de obtener un préstamo hipotecario puede parecer intimidante, nos tienes a tu lado. En FirstMortgage sabemos que cada caso es único, pero te acompañaremos durante todo el camino. 

Infórmate aquí sobre:

  • Cada paso del proceso
  • La precualificación
  • La preautorización
  • El Cierre
  • ¿Cuánto tiempo toma?

Conoce bien el proceso

Contenido
  1. Evalúa tu preparación financiera

    • Saca papel y lápiz, que vamos a trabajar los números.
    • Pregúntate cuánto realmente puedes pagar por una hipoteca.
    • Examina cuánto dinero tienes para invertir en tu residencia.
    • Incluye fondos para el depósito y los gastos de cierre.
    • Analiza tus pagos fijos (agua, electricidad, etc.) y las variables, como tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles, gastos de ropa y entretenimiento entre otros.
    • Estima una cantidad para tus ahorros.
    • Añádele la cantidad mensual que tendrías que pagar por tu hogar.
    • Si es necesario, reorganiza tus prioridades y gastos para garantizar el pago mensual.
    • Nuestra Calculadora de Pagos te ayudará con este proceso de calcular los pagos.
  2. Revisa tus informes de crédito

    • Ordena los 3 informes de crédito federal de las agencias que lo reportan (Equifax, Experian, TransUnion) por lo menos 2 meses antes de solicitar un préstamo. 
    • Consíguelos gratis 1 vez al año en www.annualcreditreport.com.
    • Si ves errores, omisiones o información obsoleta, rápido solicita correcciones. Es tu derecho legal bajo la ley federal.
  3. Visita tu Consultor Hipotecario

    Esta primera visita es super importante, e incluye, entre otros:

    • un análisis de tu situación actual de ingresos y crédito
    • cuánto puedes aportar para cubrir los gastos iniciales de tu compra
    • la cantidad de crédito que te podrían otorgar
    • la tasa de interés de la hipoteca
  4. Agiliza el proceso de aprobación: ¡lleva estos documentos contigo!

    Lleva a tu consulta la siguiente información financiera personal:

    • Tu número de seguro social, fecha de nacimiento, estado civil, el número de dependientes, dirección actual y número de teléfono
    • Copia de tus planillas de los últimos 2 años 
    • Información de tu empleo
    • Información sobre tus acreedores y deudas 
    • Información sobre tus cuentas de depósito y planes de retiro
    • Evidencia de fondos para la aportación de gastos de cierre y pronto
    • Talonarios de pagos salariales recientes
  5. Consigue una precualificación

    Este documento, provisto  por tu Consultor Hipotecario, te ahorrará tiempo al buscar propiedades que cumplan con tus necesidades. Te indica: 

    • hasta qué cantidad de préstamo el banco estaría dispuesto a financiarte
    • cuál sería el pago mensual 
    • para qué tipos de préstamos cualificarías
  6. Solicita una preaprobación

    Si aún no has identificado u opcionado una propiedad, también puedes solicitar una preaprobación de hipoteca en la visita inicial. Con mucho gusto evaluaremos tus ingresos, crédito y deudas para identificar la cantidad de préstamo hipotecario para la cual eres elegible. ¡Visítanos en uno de nuestros Centros Hipotecarios!  

    La preaprobación no constituye una solicitud de préstamo. Se te otorga en un periodo no mayor de 72 horas desde la solicitud y te garantiza los intereses hasta por 30 días, después de la fecha de su otorgación. 

  7. Busca tu hogar ideal

    Comienza tu búsqueda a través de clasificados, listas, fotografías y por el Internet, o contrata a un corredor de bienes raíces que te ayude a conseguir la casa de tus sueños. 

    Ten en cuenta que adquirir un hogar propio es una inversión en tu futuro, y que va a influir en todos los aspectos de tu ámbito familiar. Asegúrate que cumpla con todas tus necesidades. Investiga la localización, cantidad de cuartos y baños, entre otros.

  8. Presenta tu solicitud de hipoteca

    Llena la solicitud para tu préstamo hipotecario en línea aquí.  Si no, visita uno de nuestros Centros Hipotecarios para que la completes con uno de nuestros consultores.

  9. Aprobación y Proceso de Hipoteca

    Tu caso único se le asigna a un analista para confirmar si cualificas para la oferta que se te hizo durante tu entrevista. El analista es responsable de verificar toda la data, evaluarla, y recomendar el producto y la oferta que mejor se adapte a tus necesidades. 

    En este paso se:

    • Verifican los ingresos, activos y deudas del solicitante
    • Hace una tasación de la propiedad para determinar su valor en el mercado 
    • Confirma que hay los fondos disponibles para cerrar el préstamo
  10. El cierre

    ¡Lo lograste! 
    El cierre es la reunión final, donde todas las partes firman los documentos finales y se te transfiere legalmente la propiedad. 

    Luego de firmar las escrituras ante un notario, el notario inscribe la transacción en el Registro de la Propiedad. El proceso hipotecario queda completado y ya eres oficialmente propietario de tu hogar. 

    ¡Felicidades, ahora te toca gozar de tu nueva casa! 

¿Cuánto tiempo toma el proceso entero?

Contenido

Depende, en gran medida, de cuán preparado estás para completarlo y si la parte legal de la propiedad esta en orden o si no hay reparaciones que necesiten ser completadas antes del cierre. 

Tu representante hipotecario es responsable de orientarte claramente, paso por paso, sobre cada uno de los trámites de una hipoteca. 

En FirstMortgage, nuestros consultores hipotecarios están disponibles para ayudarte de principio a fin. Estamos aquí para servirte. Llámanos hoy al 787-760-8100 para orientarte.
Contenido

Glosario de Términos

A

Amortización

Pagos periódicos de una deuda compuestos por una cantidad para reducir el principal de la deuda y otra cantidad para el pago de interés.

ARM (“Adjustable Rate Mortgage”)

Con este tipo de financiamiento se ajusta el interés del préstamo periódicamente. En el cierre, se establecen las fechas de los ajustes y puede ser de 1 año, 3 años ó 5 años. El interés será ajustado de acuerdo con los cambios en el índice establecido en el momento del cierre del préstamo. Después de cada ajuste, el tipo de interés se mantiene fijo hasta la fecha del próximo ajuste. Este tipo de hipoteca te da la ventaja de repagar la deuda a base de un interés inicial que es más bajo de lo que prevalece en el mercado y te ofrece la estabilidad de mantener el tipo de interés fijo entre la fecha de cada ajuste. 

B

Bancarrota o quiebra

Ocurre cuando una persona se declara legalmente insolvente o incapaz de pagar sus deudas, y solicita a la Corte Federal de Quiebras que administre sus bienes y los divida entre sus acreedores.

C

Cláusula de Transferencia (“Due-on-Sale”)

Cláusula contenida en ciertas escrituras de hipoteca. Establece que un comprador que interese adquirir la propiedad que garantiza la hipoteca de otra persona y asumir la deuda, debe solicitar el consentimiento del banco antes de realizar la transacción. Si no lo hace, el banco podrá declarar vencida la deuda y exigir el pago del balance al deudor original.

Co-solicitante o codeudor

Cualquier persona adicional cuyo nombre aparece en la solicitud del préstamo y cuyos ingresos e historial de crédito se utilizan para la aprobación del préstamo. Bajo este acuerdo, todas las partes involucradas tienen la obligación de pagar el préstamo. De igual forma, los nombres de los co-prestatarios aplicables también aparecen en el título de la propiedad.

Consumer Credit Counseling of PR Inc.

Organización sin fines de lucro que ofrece servicios gratuitos a consumidores que se encuentran en una mala situación económica con el propósito de ayudarles a evaluar y reorganizar sus recursos y obligaciones. De ser posible, se establecen planes de pago con los acreedores.

Contrato de Compraventa

Acuerdo entre el comprador y el vendedor de la propiedad en el que se establece el precio de venta y los términos de transacción.

D

Dación en pago

Entrega voluntaria de la propiedad al acreedor a cambio del saldo de la deuda. Es un recurso de los deudores para evitar una ejecución de hipoteca, demandas por cobro de dinero y otras acciones legales.

E

Ejecución de Hipotecas (“Foreclosures”)

Procedimiento legal que declara vencida la deuda y exige el pago total de su balance. Lo usa el acreedor cuando el deudor no cumple con su obligación de pagar el préstamo o con los acuerdos establecidos en el Pagaré o en la Escritura de Hipoteca. La deuda se satisface con el producto de la venta forzada (subasta) de la propiedad que la garantiza.

F

Fannie Mae (FNMA – Federal National Mortgage Association)

Corporación que se dedica a comprar en el mercado secundario hipotecas convencionales.

FHA (Federal Housing Administration)

Los programas de seguro hipotecario FHA le ayudan a familias de bajos y moderados ingresos a convertirse en propietarios mediante la reducción de algunos de los costos de sus préstamos hipotecarios.

Freddie Mac (FHLMC – Federal Home Loan Mortgage Corporation)

Corporación que se dedica a comprar en el mercado- secundario hipotecas convencionales.

G

Ginnie Mae (GNMA – Government National Mortgage Association)

Agencia del gobierno federal que se dedica a comprar en el Mercado secundario hipotecas aseguradas por FHA o por VA.

H

Hipoteca convencional

Una hipoteca que no está asegurada o garantizada por el gobierno, como las FHA, VA o de Desarrollo Rural. Hay 2 tipos de hipotecas convencionales: hipoteca conforme y la hipoteca convencional no conforme. En las conformes, las corporaciones de mercado secundario establecen los requisitos de la hipoteca, y en las no conforme, su institución financiera establece los requisitos.

L

LTV (Loan-to-Value Ratio)

Relación entre el valor de la propiedad y el préstamo. Se calcula dividiendo la cantidad del préstamo entre el precio de venta o el valor de tasación, lo que sea menor.

M

MGIC (Mortgage Guarantee Insurance Corporation)

Seguro Hipotecario (también conocido como garantía hipotecaria y seguro de hogar -préstamo) es una póliza de seguro privado que compensa a los prestamistas por las pérdidas del impago de un préstamo hipotecario.

P

Penalidad por prepago

Cláusula contenida en el pagaré que establece la penalidad que el banco puede cobrar si el balance de la deuda se paga antes del vencimiento previamente establecido. El Comisionado de Instituciones Financiera regula esta penalidad.

Préstamos de Veteranos (Department of Veterans Affairs o VA)

Agencia federal que proporciona una garantía en beneficio del préstamo hipotecario a los veteranos o a sus viudas, los reservistas y los miembros elegibles de la Guardia Nacional. VA garantiza una porción del préstamo, lo que le permite al prestamista darle condiciones más favorables al deudor.

R

Residencia principal

Propiedad residencial que ocupa físicamente su dueño como vivienda principal durante la mayor parte del año.

Rural Development (antes llamado “Farmer’s Home”)

Agencia federal que proporciona oportunidades de propiedad de vivienda de bajos y moderados ingresos en zonas rurales, a través de varios préstamos y programas de garantía de préstamos.

S

Segunda residencia (“Second Home”)

Propiedad residencial que ocupa físicamente su dueño parte del año y que usa para descanso y recreación.

Seguro hipotecario

Protege al acreedor de pérdidas en caso de que el deudor no pague la deuda.

Solicitante o deudor principal

Persona real o jurídica que solicita el préstamo y queda obligada a pagar la deuda.

T

Tasación

Informe en el que un tasador cualificado establece la opinión sobre el valor en el mercado de una propiedad inmueble a la que llegó como resultado de la investigación y los estudios realizados a la propiedad.

Elementos sobre la compraventa

¿Estás listo para comprar casa? Desde la precualificación de tu hipoteca, la tasación y el contrato de compraventa, hasta el cierre de tu préstamo hipotecario, encuentra aquí todos los elementos que se dan en el financiamiento de toda compraventa.

Encuentra aquí:

  • ¿Qué es una compraventa?
  • Factores de la compraventa

¿Qué es una compraventa?

Contenido

La compraventa es el proceso legal mediante el cual un dueño le vende a un cliente una propiedad.  El Contrato de Compraventa por su parte es el acuerdo que firman entre el comprador y el vendedor de la propiedad. El mismo establece los elementos de esa compraventa. En él se establecen los términos y se hace por un precio acordado entre ambas partes. Es importante que incluya la fecha y esté firmado por todas las partes involucradas en la transacción para que sea válido.

Elementos esenciales en el trámite del financiamiento de una compraventa

Contenido
  1. Precualificación: Antes de buscar una propiedad, este documento te permite identificar la cantidad del préstamo hipotecario para la cual eres elegible, así puedes enfocarte en las casas que están dentro de tu capacidad de compra. Puedes llenar tu precualificación en cualquier sucursal de FirstMortgage.
  2. Tasación: Nos sirve como instrumento para negociar precios a la hora de hacerle mejoras sustanciales a la propiedad, comprar, refinanciar o vender. Analiza las ventas comparables y listas competitivas dentro del mercado donde se ubica la residencia.
  3. Puntuación de crédito o “Credit Score”: Uno de los factores que más influye al determinar el tipo de financiamiento que una institución financiera te otorga, la tasa de interés que ofrecerá y las garantías que requerirá como parte de la transacción. La puntuación fluctúa desde 300 hasta 850 puntos.  Mientas más alta tu puntuación, mejor se considera tu crédito y mejores condiciones obtendrás en el financiamiento que solicitas. Puedes solicitar tu reporte de crédito gratis, una vez al año, a través de www.annualcreditreport.com.
  4. Contrato de Compraventa: El acuerdo entre el comprador y el vendedor de la propiedad en el que se establece el precio de venta y los términos de la transacción. 
  5. Solicitud de préstamo: Documentos que comienzan oficialmente el proceso hipotecario. Para determinar cuál préstamo te conviene, es importante que proveas toda la documentación e información en tu solicitud. En casos de compraventa se debe incluir el contrato, y evidencia de la opción entregada (cheque cancelado o "escrow" con el vendedor o “realtor”).
  6. “Loan Estimate”: Ofrece un estimado claro de todos los términos de la transacción propuesta por el banco. Este documento te ayuda a determinar si te gustaría continuar con la transacción. El banco te la entregará dentro de 3 días laborables luego de que presentes tu solicitud de préstamo
  7. “Closing Disclosure”: Te ofrece detalles claros sobre los cargos del préstamo para que puedas entender mejor los costos de la transacción. Recibirás tu copia por lo menos 3 días laborables antes del cierre.
  8. Gastos de Cierre: En el caso de una compraventa, por lo general los gastos de cierre no se incorporan al financiamiento de la propiedad y dependen de la cantidad del préstamo. Conoce los gastos que paga el dueño y qué paga el comprador:

         Salvo pacto en contrario, el vendedor paga:

  • la comisión de los agentes de Bienes Raíces (si aplica)
  • los honorarios de la compraventa
  • sellos de la escritura original de la compraventa
  • honorarios, sellos y comprobantes de la escritura de cancelación

       Salvo pacto en contrario, el comprador paga:

  • la tasación
  • honorarios
  • sellos y comprobantes de la escritura de hipoteca
  • sellos y comprobantes de la copia certificada de la escritura compraventa
  • estudio de título
  • el “plot plan”
  • Certificado de Inundación (“Flood”)
  • informe de crédito
  • póliza de título
  • póliza de dueño (si deseas)
  • póliza “Hazard”
  • gastos de originación y descuento, de acuerdo con el interés u oferta elegida

Estamos aquí para proveerte toda la información que necesitas. Sabemos lo complicado que puede parecer el proceso de comprar tu casa. Visítanos para orientarte sobre las distintas alternativas de financiamiento, todas las ayudas disponibles y los pasos a seguir, para facilitarte el proceso hasta que finalices el cierre de tu nuevo hogar. ¡Comunícate y haz tu cita con nosotros hoy!

 

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